المقال الثامن والثلاثون: دعوى صحة ونفاذ عقد البيع
تُعد دعوى صحة ونفاذ عقد البيع من الدعاوى الموضوعية التي تهدف إلى الحصول على حكم يقوم مقام التسجيل في الشهر العقاري، حيث تنصب على "جوهر العقد" وتثبت انتقال الملكية من البائع للمشتري.
1. السند القانوني
تنص المادة 466 من القانون المدني والمستقر عليه في قانون تنظيم الشهر العقاري:
"يجوز لكل من تعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية أن يطلب من المحكمة الحكم بصحة ونفاذ عقده، ويكون الحكم الصادر فيها سنداً لنقل الملكية إذا تم التأشير به وتسجيله."
2. صيغة عريضة دعوى صحة ونفاذ (نموذج احترافي)
إنه في يوم ........ الموافق / / 2026 بناءً على طلب السيد/ .............................. المقيم في ............................ ومحله المختار مكتب الأستاذ/ ............................ المحامي.
أنا ........ محضر محكمة ........ الكلية قد انتقلت وأعلنت: السيد/ ......................................... (البائع) المقيم في ............................ مخاطباً مع/ ............................
الموضوع بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ / / ........ باع المعلن إليه للطالب ما هو (ذكر وصف العين بدقة: مساحة، حدود، عنوان، رقم قطعة) لقاء ثمن إجمالي قدره (........) جنيه تم دفعه بالكامل بمجلس العقد (أو ذكر طريقة السداد). وحيث أن الطالب قد طالب المعلن إليه مراراً بالتوجه لمصلحة الشهر العقاري لإتمام إجراءات التسجيل ونقل الملكية، إلا أنه امتنع دون مبرر. وحيث أن الطالب قد قام بقيد "طلب شهر عقاري" برقم ........ بتاريخ / / ........ وقام بسداد الرسوم الهندسية وحصل على "كشف تحديد مساحي" للعين، مما يحق معه للطالب إقامة هذه الدعوى للحكم بصحة ونفاذ العقد.
وحيث أن المقرر في قضاء محكمة النقض أن:
"دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مآلاً، الغرض منها تنفيذ التزامات البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري تنفيذاً عينياً." (الطعن رقم 1250 لسنة 72 ق).
بناءً عليه أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في تاريخه إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذه العريضة وكلفته بالحضور أمام محكمة ........ الكلية بجلستها التي ستنعقد علناً يوم ........ الموافق / / 2026: ليسمع الحكم بـ: صحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ / / ........ والمتضمن بيع المعلن إليه للطالب (ذكر العين)، مع إلزامه بالمصروفات وأتعاب المحاماة. ولأجل العلم،،،
3. موسوعة أحكام النقض (لتقوية المقال)
عن شروط قبول الدعوى:
"لا تُقبل دعوى صحة ونفاذ عقد البيع إلا إذا كان عقد البيع نهائياً وغير معلق على شرط، كما يشترط أن يكون البائع مالكاً للمبيع وقت صدور الحكم."
عن بحث الملكية:
"تلتزم المحكمة في دعوى الصحة والنفاذ ببحث ملكية البائع وكيفية انتقالها إليه، والتأكد من عدم وجود منازعات جدية على الملكية، لأن الحكم ينقل الحق العيني."
4. ضوابط دعوى صحة ونفاذ (دليل للموقع)
القيد بالشهر العقاري: يجب "شهر" عريضة الدعوى (تسجيل العريضة نفسها في الشهر العقاري) قبل الجلسة ليكون للحكم أثر ناقل للملكية.
الاختصاص: تنظرها المحكمة الكلية بغض النظر عن قيمة العقد لأنها دعوى تتعلق بملكية عقار.
التسلسل: يجب إثبات تسلسل الملكية من المالك الأصلي (المسجل اسمه في الشهر العقاري) وصولاً للبائع.
5. المستندات المطلوبة
أصل عقد البيع الابتدائي المطلوب صحته ونفاذه.
أصل "كشف التحديد المساحي" الصادر من هيئة المساحة.
صورة رسمية من عقود ملكية البائع (تسلسل الملكية).
صورة من "طلب الشهر العقاري" المقيد برقم وتاريخ.
تعليقات
إرسال تعليق